Признание сделок с недвижимостью недействительными

Статистика неумолима: около 15% сделок с недвижимостью оспариваются в суде. Часть из них, на основании ст. 167 ГК РФ признаются недействительными. Недвижимость является предметом многих гражданско-правовых сделок: аренда, купля-продажа, дарение, мена и т. д.

Сделки с недвижимостью относятся к наиболее ценным, поскольку в сравнении с другими вещами, недвижимость обладает гораздо высокой стоимостью. Одновременно с этим, сделки с недвижимостью занимают достаточно много времени. Да и реализовать жилую площадь за короткий промежуток времени практически невозможно. Все это порождает тот факт, что процедура признания сделок с недвижимостью незаконными является одной из наиболее болезненных и трудоемких для участников гражданского процесса.

В этой статье мы расскажем вам:

• что значит «недействительная сделка с недвижимостью»;
• какие виды сделок с недвижимостью могут быть признаны недействительными;
• какие сроки существуют для подачи искового заявления.

Что такое «недействительная сделка»?

Недействительной признается любая сделка с недвижимостью, которая не отвечает установленным нормам действующего законодательства. Признание ведет за собой полное аннулирование прав и обязанностей сторон, выполнение которых привело бы к законодательным нарушениям. Основания для признания сделки недействительной указаны в ст. 166 ГК РФ. Чтобы не остаться без жилья или торгового помещения следует с особым вниманием относится к составлению договора и его условий. Ниже мы детально разобрали основные виды и последствия подобных сделок.

Виды недействительных сделок с недвижимостью

На сегодняшний день существует два основных вида сделок, которые могут быть признаны недействительными: ничтожная и оспоримая.

Ничтожная сделка незаконна с момента совершения. Чтобы признать сделку ничтожной не требуется обращение в суд, поскольку условия ее заключения сами по себе несут нарушения законодательства. Просто обратитесь с соответствующим заявлением в правоохранительные органы.

Согласно действующему законодательству к данной категории относятся:

• нарушающие законодательство РФ;
• ущемляющие права третьих лиц (в том числе несовершеннолетних);
• заключенные на условиях поддельной документации (печатей, подписей, документов);
• сделки, которые были совершены с недееспособными лицами (к примеру с людьми, страдающими различными психологическими заболеваниями);
• заключенные с несовершеннолетними, минуя непосредственных опекунов или родителей (к примеру, ребенок в возрасте 13 лет расписался в документе по продаже квартиры, хотя сделать это должны за него либо родители, либо опекуны);
• мнимые или притворные сделки (маскировка продажи квартиры под передачу по дарственной) и т. д.

Если с ничтожными сделками все понятно, то с оспоримыми гораздо сложнее. Для того чтобы признать оспоримую сделку недействительной придется обращаться с соответствующим заявлением в суд.

Основаниями для оспаривания являются:

• запугивание одной из сторон во время оформления (шантаж, обман, беззаконное принуждение);
• заключение сделки с лицом, которое состоит на учете в псих или наркодиспансере;
• оформление сделки с гражданами, находящимися в возрасте от 14 до 18 лет;
• совершение сделки под влиянием существенного заблуждения;
• купля-продажа недвижимости, принадлежащая двум супругам, при отсутствии нотариально заверенного согласия одного из супругов.

На основании ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не может нести за собой юридических последствий. Как только сделка признана недействительной стороны обязаны возвратить полученные средства

Задачей специалиста, который сопровождает сделку с недвижимостью входит выявление существующих рисков для клиента, разработка возможных способов минимизации, а также предложение рекомендаций. Последние могут быть различного характера: отказ от сделки, предоставление определенных документов, гарантий, расписок или даже требование определенной скидки.

Сроки обращения в суд

Обращаем Ваше внимание, что существует срок исковой давности, и Вам необходимо вовремя написать заявление в правоохранительные органы. При существовании весомых причин возможно восстановление срока исковой давности.

Обезопасить себя от обмана и ненадежной сделки можно заручившись поддержкой опытного юриста по недвижимости, который поможет грамотно составить договор купли-продажи или аренды, соберет реальную «историю» конкретной квартиры, защитит ваши права и интересы. Наша компания оказывает подобные услуги на протяжении многих лет. Если у Вас остались вопросы по недействительным сделкам, обращайтесь к нам. Мы готовы бесплатно проконсультировать Вас.